IRPH y gastos hipotecarios: apreciación de la abusividad por el Tribunal Supremo

Publicado 05/02/2026 13:06:53

El Supremo analiza cuándo procede la apreciación de la abusividad en cláusulas IRPH y gastos hipotecarios y fija criterios sobre transparencia.

IRPH y gastos hipotecarios: la apreciación de la abusividad como criterio rector del control judicial

El Tribunal Supremo examina un litigio civil relativo a un préstamo hipotecario concertado en 1998, a interés variable, en el que el interés remuneratorio quedaba referenciado, tras un primer año a tipo fijo, al IRPH Entidades, con IRPH Bancos como índice sustitutivo, más un diferencial. Junto a dicha cláusula, también se impugnaban otras condiciones generales de la contratación, entre ellas la cláusula de gastos.

La resolución es relevante porque ordena con claridad el juicio de apreciación de la abusividad, rechazando que pueda inferirse de forma automática a partir de una eventual falta de transparencia.

Préstamo hipotecario con IRPH como índice de referencia

La parte prestataria solicitó la nulidad de la cláusula IRPH, alegando, en esencia, que:

Se trataba de una condición general no negociada individualmente.
No superaba el control de transparencia, al no haberse facilitado información precontractual suficiente sobre:

El funcionamiento del índice.
Su evolución histórica.
Sus consecuencias económicas y su comparación con otros índices habituales.

Esa falta de transparencia debía determinar, por sí sola, la apreciación de la abusividad de la cláusula, con los correspondientes efectos restitutorios.

En primera instancia, el juzgado estimó la demanda y declaró la nulidad por abusiva de la cláusula IRPH, ordenando el recálculo del préstamo conforme a Euríbor + 0,50 y la devolución de las cantidades cobradas en exceso.

La Audiencia Provincial y la negativa a la apreciación automática de la abusividad

Interpuesto recurso de apelación, la Audiencia Provincial revocó el pronunciamiento relativo al IRPH y rechazó la apreciación de la abusividad, al razonar que:

La mera falta de transparencia no basta para declarar abusiva una cláusula que define el precio del contrato.
La apreciación de la abusividad exige un análisis autónomo del desequilibrio contractual y de la buena fe, especialmente cuando se trata de un índice oficial, publicado y accesible.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre la apreciación de la abusividad del IRPH

Transparencia y apreciación de la abusividad: juicios distintos

Al resolver el recurso de casación, el Tribunal Supremo confirma el criterio de la Audiencia Provincial y rechaza que la falta de transparencia determine automáticamente la apreciación de la abusividad.

La Sala reitera su jurisprudencia —en consonancia con la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea— y subraya que, cuando la cláusula incide directamente en el precio del contrato, deben distinguirse dos planos claramente diferenciados:

Control de transparencia. Destinado a comprobar si el consumidor pudo comprender de manera real y efectiva el alcance económico de la cláusula.
Apreciación de la abusividad. Requiere verificar si la cláusula, contra las exigencias de la buena fe, causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.

En consecuencia, la falta de transparencia no equivale a la apreciación de la abusividad, sino que habilita al juez para efectuar dicho juicio, sin predeterminar su resultado.

Para que proceda la apreciación de la abusividad, el órgano judicial debe analizar, atendiendo a las circunstancias existentes en el momento de la contratación:

Si el profesional podía estimar razonablemente que un consumidor, tratado de forma leal y con información suficiente, habría aceptado la cláusula.
Si el contrato colocaba al consumidor en una posición jurídicamente más desfavorable que la prevista por el Derecho nacional aplicable en defecto de pacto.

Aplicando estos criterios, el Tribunal Supremo concluye que no procede la apreciación de la abusividad de la cláusula IRPH en el caso enjuiciado.

Gastos hipotecarios y apreciación de la abusividad: efectos sobre la prescripción

En relación con la cláusula de gastos, la Audiencia Provincial había apreciado la prescripción de la acción restitutoria, fijando el dies a quo en la fecha de pago de los gastos.

El Tribunal Supremo corrige este criterio y recuerda que, tras la apreciación de la abusividad y la declaración de nulidad de la cláusula:

Regla general. El plazo de prescripción comienza con la firmeza de la sentencia que declara la nulidad.
Excepción. Solo cabe anticipar ese momento si la entidad acredita que el consumidor conoció con anterioridad la abusividad.

Al no haberse probado dicho conocimiento previo, no cabe apreciar prescripción, manteniéndose la condena al reintegro de los gastos de notaría y registro, con los intereses legales correspondientes.