La pluralidad de propietarios, clave para la propiedad horizontal
Publicado 18/12/2025 13:49:40
El Tribunal Supremo declara que sin pluralidad de propietarios no puede configurarse jurídicamente la propiedad horizontal ni generar efectos frente al Catastro.
El Tribunal Supremo descarta la alteración del Catastro cuando el edificio pertenece a un único titular
El Tribunal Supremo ha confirmado que no cabe modificar la descripción catastral de un inmueble basándose únicamente en la constitución del régimen de propiedad horizontal si no existe pluralidad de propietarios. Según la Sala de lo Contencioso-Administrativo, la existencia de un único titular impide que se configure jurídicamente una comunidad sometida al régimen especial de la Ley de Propiedad Horizontal.
Título constitutivo sin venta de unidades
El caso se centra en un edificio que pertenecía por completo a una sola persona física. El propietario otorgó un título constitutivo de propiedad horizontal, con el objetivo de dividir jurídicamente el inmueble en diferentes unidades y modificar su reflejo en el Catastro.
Sin embargo, ninguna de las viviendas o locales había sido vendida, por lo que el edificio seguía siendo de propiedad exclusiva. No existía, por tanto, pluralidad de propietarios, ni copropiedad sobre elementos comunes.
La pluralidad de propietarios como elemento esencial
El Tribunal Supremo recuerda que la propiedad horizontal, según el artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, requiere tanto la división física del inmueble como la existencia de una pluralidad de propietarios. Este segundo elemento —de carácter subjetivo— es el que justifica la existencia de una comunidad y la aplicación del régimen jurídico especial previsto en la ley.
Prehorizontalidad sin efectos jurídicos plenos
Aunque la ley permite que un propietario único otorgue el título constitutivo, esta actuación solo genera una situación de prehorizontalidad, sin efectos plenos. La pluralidad de propietarios no se presume ni se anticipa: debe ser real y efectiva. Mientras no exista transmisión de unidades, no nace la comunidad de propietarios ni sus efectos frente al Catastro.
Rechazo de la alteración catastral sin pluralidad de propietarios
Aplicando esta doctrina, la Sala estima el recurso de casación presentado por la Administración y anula la sentencia que en su día había dado la razón al propietario. El fallo concluye que no procede alterar la descripción catastral cuando no se ha producido aún la pluralidad de propietarios que justifique la aplicación del régimen horizontal.
Conclusión
La sentencia consolida el criterio de que la pluralidad de propietarios no es un mero requisito formal, sino un elemento esencial y constitutivo de la propiedad horizontal. Sin esta pluralidad, el título constitutivo carece de eficacia jurídica plena y no puede producir efectos en el ámbito catastral. El Tribunal Supremo refuerza así la necesidad de coherencia entre la configuración civil del inmueble y su reflejo registral y administrativo.